Pourquoi le prix des maisons est élevé en Suisse ?

L’immobilier suisse est souvent perçu comme étant parmi les plus chers au monde. Ce constat s’applique aussi bien aux grandes villes qu’aux communes plus petites, mais tout aussi prisées. Beaucoup se demandent pourquoi ces prix restent si élevés et continuent même d’augmenter. Si de nombreux facteurs contribuent à cette réalité, l’un des plus importants est sans conteste le prix du terrain. Pour mieux comprendre cette dynamique, prenons l’exemple d’un terrain à Nyon, une charmante commune située dans le canton de Vaud.

Le coût du terrain : un élément clé

À Nyon, un terrain de 1500 m² peut coûter entre 2,1 et 2,7 millions de francs suisses. Ce prix peut sembler astronomique à première vue, mais il reflète la forte demande et la rareté de terrains constructibles dans des régions aussi attrayantes. Nyon bénéficie de sa proximité avec Lausanne et Genève, mais aussi de son cadre paisible, entre vignobles et montagnes. Ces éléments en font une destination prisée par les acheteurs en quête d’une qualité de vie exceptionnelle, tout en restant proche des centres économiques majeurs.

Un terrain de cette taille permet généralement la construction de deux maisons jumelées. Chaque parcelle de terrain dédiée à ces maisons représente donc une fraction significative du prix total de l’opération immobilière. En effet, dans cet exemple, le coût du terrain par maison s’élèverait à environ 1’250’000 CHF.

Le coût global de la construction

Outre le prix du terrain, les coûts de construction en Suisse sont également élevés, en raison des normes rigoureuses en matière de qualité et de durabilité. En tenant compte du coût du terrain, de la main-d’œuvre, des matériaux de construction et des réglementations, chaque maison, d’une surface de 150 m2 bruts, construite sur ce terrain pourrait coûter environ 850’000.- CHF de francs suisses.

Ce coût inclut non seulement la construction, mais aussi les honoraires d’architectes, l’aménagement du terrain, et les taxes locales. La Suisse impose des exigences strictes en matière de durabilité et d’efficacité énergétique, ce qui, bien que bénéfique pour les propriétaires à long terme, augmente les coûts initiaux de construction.

Ainsi, lorsque l’on additionne le prix du terrain (environ 1’250’000 CHF par maison) et le coût de la construction (environ 850 000 CHF supplémentaires), on atteint un prix total de 2’100’000 million de francs suisses pour chaque maison jumelée. Ce montant explique pourquoi les prix de l’immobilier en Suisse sont si élevés et pourquoi ils continuent de croître, et démontre l’impact du prix du terrain dans le prix de vente final.

L’impact des réglementations et de la rareté des terrains

La LAT (Loi sur l’aménagement du territoire) joue un rôle clé dans la limitation des zones constructibles en Suisse, ce qui contribue à la hausse des prix. Cette loi impose le rétrécissement des zones surdimensionnées en « dézonnant » des terrains constructibles inutilisés, les réaffectant à des usages agricoles ou naturels. 

De plus, tout transfert de zones constructibles est strictement encadré, ce qui renforce la rareté des terrains dans les régions attractives. Enfin, la LAT favorise la densification urbaine, incitant à mieux utiliser les terrains existants plutôt que de permettre l’étalement urbain, ce qui fait monter les prix dans les zones où la demande est forte.

L’influence de la demande et des taux d’intérêt

Le marché immobilier suisse a toujours été influencé par les fluctuations des taux d’intérêt hypothécaires. En 2024, après une période de hausse, les taux d’intérêt ont recommencé à diminuer, et cette tendance devrait se poursuivre dans les mois à venir. Cette baisse des taux rend les emprunts hypothécaires plus accessibles, ce qui stimule encore la demande pour l’achat de biens immobiliers.

Avec des coûts de financement plus faibles, de nombreux acheteurs potentiels se précipitent pour profiter de conditions de crédit favorables. Cela accroît encore la pression sur le marché immobilier, en particulier dans des régions prisées comme Nyon. Les investisseurs et les particuliers cherchent à sécuriser des biens avant que les prix n’augmentent davantage, contribuant ainsi à maintenir une forte demande et à tirer les prix vers le haut.

Des prix qui risquent de continuer à augmenter

Avec la demande qui ne faiblit pas et l’offre de terrains qui reste limitée, il est probable que les prix de l’immobilier en Suisse continuent de grimper. Les nouvelles réglementations environnementales, bien qu’essentielles pour la préservation des paysages et la qualité de vie, limitent encore davantage les possibilités de construction, ce qui accentue la rareté.

Dans des régions comme Nyon, où les terrains disponibles se font de plus en plus rares, il est raisonnable de s’attendre à ce que les prix des biens immobiliers poursuivent leur tendance à la hausse dans les années à venir. Que vous soyez acheteur, investisseur ou simplement curieux du marché immobilier, il est essentiel de prendre en compte ces facteurs lorsque vous évaluez les prix des propriétés en Suisse.

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